ETF-Kaution 2026: Drei Klauseln, die im Mietvertrag stehen müssen, und die Steuerfalle bei Kursverlusten
Ein klassisches Sparbuch kostet Mieter über zehn Jahre hunderte Euro Kaufkraft. ETF-Kautionen wären die logische Alternative, wenn da nicht der rechtliche Graubereich wäre. Welche Vertragsklauseln wirklich Schutz bieten, was bei Kursverlusten steuerlich passiert und welche Plattformen 2026 tatsächlich liefern.
WonderFunds Team8 Min. Lesezeit
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Laut einer aktuellen Analyse von finanzen.net verliert ein klassisches Kautionssparbuch bei einer Nettokaltmiete von 800 Euro über zehn Jahre rund 400 Euro an realer Kaufkraft, wenn die Inflation den Sparzins dauerhaft übersteigt. Das klingt nach einem klaren Argument für ETF-Kautionen. Aber wer sich 2026 daran versucht, betritt einen Bereich, in dem weder der Gesetzgeber noch die Gerichte wirklich aufgeräumt haben.
Warum ETF-Kautionen legal, aber nicht geregelt sind
§ 551 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass die Kaution bei einem Kreditinstitut „zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz" anzulegen ist. Das ist der Regelfall. Der entscheidende Halbsatz folgt direkt danach: Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. Daraus ergibt sich, dass ein Mietkautionsdepot mit ETFs nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist.
Klingt einfach. Ist es aber nicht.
Denn „können vereinbaren" heißt: Beide Seiten müssen zustimmen. Dein Vermieter (oder deine Vermieterin, ob Privatperson oder Hausverwaltungsgesellschaft wie Vonovia oder LEG Immobilien) kann die ETF-Kaution ablehnen, ohne das begründen zu müssen. Es gibt keinen Rechtsanspruch auf eine Wertpapierkaution. Punkt.
Und selbst wenn beide Seiten sich einig sind, beginnt die eigentliche Arbeit erst: Wie wird das Depot geführt? Auf wessen Namen? Was passiert bei Kursverlusten? Wer zahlt die Depotgebühren? All das steht nirgendwo im BGB.
Die Insolvenzfestigkeit: Wo es richtig kompliziert wird
Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Das ist bei einem Sparbuch simpel: Treuhandkonto bei der Sparkasse, fertig. Bei einem ETF-Depot wird es kniffliger.
Damit eine ETF-Kaution insolvenzfest ist (also bei einer Vermieterinsolvenz nicht in die Insolvenzmasse fällt), muss das Depot entweder auf den Namen des Mieters laufen und zugunsten des Vermieters verpfändet werden, oder als Treuhanddepot klar vom Vermietervermögen getrennt sein. Die Verpfändung eines Wertpapierdepots ist dabei das gängigere Modell, weil der Mieter Eigentümer der ETF-Anteile bleibt.
Das Problem: Nicht jeder Broker unterstützt Verpfändungen zugunsten Dritter. Bei Trade Republic oder Scalable Capital ist das Stand 2026 nicht vorgesehen. Comdirect und ING bieten Verpfändungserklärungen an, aber der Prozess ist analog, per Formular und Unterschrift. Von einer digitalen, standardisierten Lösung sind wir weit entfernt.
Drei Klauseln, die in den Mietvertrag gehören
Wer trotzdem eine ETF-Kaution durchsetzen will (oder als Vermieter akzeptiert), braucht mindestens diese drei Punkte schriftlich im Mietvertrag oder einer separaten Kautionsvereinbarung:
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1. Depotführung und Eigentum: Das Depot läuft auf den Namen des Mieters bei einer konkreten Depotbank (z.B. Comdirect, ING). Die Verpfändungserklärung zugunsten des Vermieters wird als Anlage beigefügt. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters nicht über das Depot verfügen.
2. Kursverlustschwelle und Nachschusspflicht: Hier wird es heikel. Die Kaution darf nach § 551 Abs. 1 BGB maximal drei Nettokaltmieten betragen. Aber was, wenn der ETF um 30 % fällt und die Kaution plötzlich nur noch 1,8 Monatsmieten wert ist? Der Mietvertrag muss klären, ob der Mieter nachschießen muss, und wenn ja, in welcher Form (Bareinzahlung, zusätzliche ETF-Anteile) und innerhalb welcher Frist.
Unser Rat: Formuliere eine Schwelle. Zum Beispiel: „Fällt der Depotwert unter 80 % des ursprünglichen Kautionsbetrags, ist der Mieter verpflichtet, innerhalb von 30 Tagen die Differenz zum ursprünglichen Betrag als Bareinlage auf ein separates Treuhandkonto einzuzahlen." So bleiben beide Seiten geschützt.
3. Verkaufszeitpunkt bei Schadensersatz: Wenn der Vermieter nach Mietende berechtigte Ansprüche hat (Schönheitsreparaturen, Mietrückstände), müssen ETF-Anteile verkauft werden. Der Mietvertrag sollte regeln, wann genau verkauft wird, wer den Verkaufsauftrag erteilt und wie mit der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anspruchshöhe umgegangen wird. Ohne diese Klausel droht Streit über das Timing, denn ob der Vermieter am Kurstief oder am Kurshoch verkaufen lässt, macht bei einem MSCI World ETF schnell 500 Euro Unterschied auf eine 2.400 Euro Kaution.
Die Steuerfalle, die keiner auf dem Schirm hat
Ehrlich gesagt: Dieser Teil ist trocken, aber wer ihn ignoriert, zahlt drauf.
ETF-Anteile in einem Kautionsdepot unterliegen ganz normaler Abgeltungssteuer. Dividenden (bei ausschüttenden ETFs) und die jährliche Vorabpauschale (bei thesaurierenden ETFs) werden besteuert, solange der Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro (bzw. 2.000 Euro bei Zusammenveranlagung) überschritten ist.
Das ist bei einer typischen Kaution von 2.400 Euro (drei Monatsmieten à 800 Euro Nettokaltmiete) selten ein Problem, wenn das Kautionsdepot das einzige Depot ist. Aber die meisten Mieter, die sich für eine ETF-Kaution interessieren, haben bereits einen laufenden ETF-Sparplan. Der Sparerpauschbetrag ist dann schnell aufgebraucht.
Was passiert bei Kursverlusten unter die Drei-Monatsmieten-Grenze?
Angenommen, du hast 2.400 Euro in einen MSCI World ETF als Kaution eingezahlt. Nach zwei Jahren steht der Depotwert bei 1.900 Euro (ein Minus von rund 21 %). Deine Nettokaltmiete ist inzwischen auf 850 Euro gestiegen (neue Mieterhöhung), die Kautionsobergrenze liegt jetzt bei 2.550 Euro.
Solange die ETF-Anteile nicht verkauft werden, ist der Verlust nur ein Buchverlust. Steuerlich passiert nichts. Du kannst ihn nicht gegen Gewinne aus deinem privaten ETF-Sparplan verrechnen.
Bei einer Kaution von 2.400 € in einem MSCI World ETF und einem Kursrückgang von 20 % beträgt der Buchverlust 480 €. Steuerlich wirksam wird dieser erst beim tatsächlichen Verkauf der Anteile, und auch dann nur gegen Aktiengewinne verrechenbar.
Digitale Plattformen 2026: Wer löst welches Problem?
Zwei Plattformen sind 2026 besonders relevant, und sie verfolgen komplett unterschiedliche Ansätze.
Der Clou: Der Vermieter stößt den Prozess digital an, der Mieter eröffnet das Konto, zahlt ein, die Verpfändung passiert automatisch. Kein Papierkram, kein Gang zur Bankfiliale.
Aber: Es handelt sich um ein klassisches Sparkonto. Keine ETFs, keine Wertpapiere. Die Plattform löst das Administrationsproblem (kein Vermieter will drei Sparbücher bei drei verschiedenen Banken verwalten), aber nicht das Renditeproblem. Bei 2,0 % Zinsen und 2,3 % Inflation (Destatis-Prognose für Q4 2026) verlierst du real immer noch Geld.
Allerdings: KautionsKauz ist ein EXIST-gefördertes Startup, das sich noch in der Aufbauphase befindet. Wie genau die ETF-Kaution rechtlich strukturiert ist (Verpfändung, Treuhand, Nachschusspflicht bei Kursverlusten), ist in den öffentlich verfügbaren Informationen nicht detailliert dokumentiert. Wer sich dafür interessiert, sollte die konkreten Vertragsbedingungen vor Abschluss sorgfältig prüfen, am besten mit einem Mietrechtsanwalt.
Tipp
Bevor du dich für eine ETF-Kaution über eine Plattform entscheidest, fordere die vollständige Kautionsvereinbarung an und prüfe drei Dinge: Auf wessen Namen läuft das Depot? Wie ist die Verpfändung juristisch konstruiert? Gibt es eine Nachschusspflicht bei Kursverlusten? Wenn eine dieser Fragen unklar bleibt, lass es.
Wann sich eine ETF-Kaution lohnt (und wann nicht)
Nicht jede Mietkautionssituation eignet sich für ETFs. Hier eine ehrliche Einordnung:
ETF-Kaution ergibt Sinn, wenn du eine lange Mietdauer erwartest (5+ Jahre), dein Vermieter aufgeschlossen ist, du bereits ETF-Erfahrung hast und den Mietvertrag zusammen mit einem Anwalt gestalten kannst. Bei einer Kaution von 3.600 Euro (Nettokaltmiete 1.200 Euro) und einer durchschnittlichen ETF-Rendite von 6 % nach Kosten ergibt sich über zehn Jahre ein Wertzuwachs von rund 2.850 Euro, abzüglich Abgeltungssteuer bleiben circa 2.100 Euro. Das ist echtes Geld.
ETF-Kaution ergibt keinen Sinn, wenn du nur ein bis zwei Jahre in der Wohnung bleiben willst (Kursrisiko zu hoch für den kurzen Zeitraum), dein Vermieter eine Hausverwaltung ist, die nur Standardprozesse akzeptiert, oder die Kaution unter 1.500 Euro liegt (der administrative Aufwand steht in keinem Verhältnis zum möglichen Mehrertrag).
Und ein Szenario, das oft vergessen wird: Wenn du in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt suchst (München, Frankfurt, Hamburg, Berlin), hast du bei der Wohnungsbesichtigung keine Verhandlungsmacht. Der Vermieter nimmt den Bewerber, der am wenigsten Aufwand macht. Mit dem Vorschlag „Ich möchte meine Kaution bitte in einem ETF-Depot anlegen" katapultierst du dich in vielen Fällen aus dem Bewerbungsprozess.
Was sich bis 2027 ändern muss
Die aktuelle Rechtslage ist unbefriedigend. § 551 BGB stammt in seiner Grundstruktur aus einer Zeit, in der Sparbücher die einzige realistische Anlageform für Kleinstbeträge waren. Die Erlaubnis, „eine andere Anlageform zu vereinbaren", war als Öffnungsklausel gedacht, aber ohne konkrete Regelungen zu Kursrisiken, Nachschusspflichten und Verkaufszeitpunkten bleibt sie ein Versprechen ohne Handbuch.
Die digitalen Plattformen machen den administrativen Teil einfacher. Das ist gut. Aber die eigentlichen Rechtsfragen (Was passiert bei Kursverlusten? Wer trägt das Risiko? Wie wird steuerlich abgerechnet?) können nur durch klare Vertragsmuster oder eine Gesetzesanpassung gelöst werden.
Bis dahin gilt: Wer eine ETF-Kaution will, braucht einen kooperativen Vermieter, einen guten Mietvertrag und idealerweise juristischen Beistand. Die Rendite kann sich lohnen, aber der Weg dorthin ist 2026 noch holprig.
