Grundsteuerbescheid fehlerhaft? Zwei Wege, die 2026 noch funktionieren
Die Einspruchsfrist ist abgelaufen, aber bestandskräftig bedeutet nicht hoffnungslos. Mit der fehlerbeseitigenden Fortschreibung und der BFH-40-%-Regel gibt es zwei konkrete Hebel, die kaum jemand kennt, und auch Mieter können handeln.
WonderFunds Team8 Min. Lesezeit
Teilen
Deine Daten sind sicher. Keine Bankverbindung nötig.Mehr erfahren →
Rund 36 Millionen Grundsteuerwertbescheide hat die Finanzverwaltung zwischen 2022 und 2024 verschickt. Ein erheblicher Teil davon enthält Fehler, schätzt der Bund der Steuerzahler. Die einmonatige Einspruchsfrist? Für die allermeisten Bescheide längst verstrichen. Viele Eigentümer glauben deshalb, sie könnten nichts mehr tun. Das stimmt nicht. Zwei Wege stehen auch 2026 noch offen, und beide werden viel zu selten genutzt.
Bestandskraft heißt nicht "Pech gehabt"
Wenn ein Bescheid bestandskräftig wird, klingt das endgültig. Juristisch bedeutet es aber nur, dass der normale Einspruch nicht mehr möglich ist. Der Gesetzgeber hat für fehlerhafte Grundsteuerwertbescheide ein eigenes Korrekturtool vorgesehen: die fehlerbeseitigende Fortschreibung nach § 222 BewG. Und der Bundesfinanzhof hat 2024 mit seiner 40-%-Regel ein zweites Ventil geschaffen, das auch bei bestandskräftigen Bescheiden greift.
Beide Hebel funktionieren unterschiedlich, lösen unterschiedliche Probleme und haben unterschiedliche Hürden. Wir gehen die wichtigsten Fehlertypen durch und zeigen, welcher Weg wann der richtige ist.
Die fehlerbeseitigende Fortschreibung: Dein Werkzeug gegen Sachfehler
So funktioniert sie
Die fehlerbeseitigende Fortschreibung ist kein Gnadenakt des Finanzamts, sondern ein gesetzlicher Anspruch. Wenn der Grundsteuerwertbescheid einen Fehler enthält (falsche Quadratmeterzahl, falscher Bodenrichtwert, falsch eingestufte Räume), kannst du beim Finanzamt einen Antrag auf Korrektur stellen. "Fehler" ist hier weit zu verstehen: jede sachliche Unrichtigkeit zählt.
Der Antrag muss schriftlich ans zuständige Finanzamt gehen und klar benennen, was falsch ist und warum. Ein formloses Schreiben reicht, Vordrucke gibt es nicht. Wichtig ist die Begründung: Du brauchst Nachweise. Grundrisse, Wohnflächenberechnungen nach der Wohnflächenverordnung, Auszüge aus dem Liegenschaftskataster.
Was viele übersehen: der Stichtag
Geht dein Antrag erst 2026 beim Finanzamt ein, kann die Korrektur frühestens zum 1. Januar 2026 wirken. Das Finanzamt korrigiert den Wert dann für die Zukunft, nicht rückwirkend. Wer also im Dezember 2025 noch einen Antrag einreicht, sichert sich den frühestmöglichen Korrekturbeginn. Jeder Monat Verzögerung kostet potenziell Geld.
Drei Fehlertypen, die wir ständig sehen
Falsche Wohnfläche: Der Klassiker
Eine Familie in Dortmund hat ein Reihenhaus mit 125 m² Wohnfläche. Im Grundsteuerwertbescheid stehen 148 m². Die Differenz von 23 m²? Der Heizungsraum im Keller (12 m²), die Abstellkammer unter der Treppe (5 m²) und ein Dachgeschossbereich mit weniger als einem Meter Raumhöhe (6 m²), alle fälschlicherweise als Wohnfläche erfasst.
Nach der Wohnflächenverordnung gelten klare Regeln: Flächen unter einem Meter Höhe zählen gar nicht. Zwischen einem und zwei Metern zählen sie nur zur Hälfte. Keller, Heizungsräume und Waschküchen sind keine Wohnfläche. Trotzdem tauchen diese Räume in erstaunlich vielen Bescheiden auf, oft weil Eigentümer bei der Erklärung selbst Fehler gemacht haben oder weil die Finanzverwaltung pauschale Daten aus dem Kataster übernommen hat.
Das könnte dich auch interessieren
Tipp
Miss dein Haus oder deine Wohnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus. Nimm dir einen Zollstock und einen Nachmittag Zeit. Vergleich das Ergebnis mit der Fläche im Bescheid. Schon 10 m² Differenz können bei einem Bodenrichtwert von 200 EUR/m² den Grundsteuerwert um mehrere tausend Euro verschieben.
Garagen und Stellplätze: Der stille Aufschlag
Viele Eigentümer wissen nicht, dass Garagen einen Freibetrag haben. Erst ab einer Fläche von über 50 m² müssen sie in der Grundsteuererklärung angegeben werden. Eine normale Einzelgarage hat rund 15 bis 18 m², eine Doppelgarage 30 bis 36 m². Trotzdem finden sich in zahlreichen Bescheiden Garagen als Nutzfläche, obwohl sie unter dem Freibetrag liegen.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Eigentümer in Hannover hat eine Einzelgarage (16 m²) und einen offenen Carport (18 m²). Beides wurde im Bescheid als Nutzfläche erfasst. Das ist falsch. Beide liegen unter 50 m². Die Korrektur über eine fehlerbeseitigende Fortschreibung ist hier eindeutig und relativ unkompliziert.
Falsche Bodenrichtwerte: Schwieriger, aber lohnend
Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der Gemeinden festgelegt und können sich von Straße zu Straße unterscheiden. Fehler entstehen, wenn das Finanzamt einen falschen Bodenrichtwert zuordnet, zum Beispiel den einer angrenzenden Gewerbezone statt des Wohngebiets. Oder wenn ein Grundstück an der Grenze zweier Bodenrichtwertzonen liegt und die falsche Zone herangezogen wurde.
Du kannst die Bodenrichtwerte für dein Grundstück kostenlos über das BORIS-Portal deines Bundeslandes prüfen. Stimmt der Wert im Bescheid nicht mit dem offiziellen Bodenrichtwert überein, ist das ein klarer Fall für die Fortschreibung.
Die BFH-40-%-Regel: Wenn der Wert einfach zu hoch ist
Was der Bundesfinanzhof 2024 entschieden hat
Manchmal ist der Bescheid technisch korrekt, also alle Flächen stimmen, der richtige Bodenrichtwert wurde verwendet, und trotzdem liegt der festgestellte Grundsteuerwert weit über dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie. Das passiert vor allem bei Grundstücken in Randlagen, bei Immobilien mit Altlasten, Bauschäden oder ungünstiger Lage (Hauptstraße, Gewerbelärm) und bei Grundstücken, die der Bodenrichtwert strukturell überbewertet.
Der BFH hat in mehreren Beschlüssen aus 2024 klargestellt: Wenn der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert (den "gemeinen Wert") um 40 % oder mehr übersteigt, muss das Finanzamt den niedrigeren Wert akzeptieren. Ein koordinierter Ländererlass hat diese Regel inzwischen in die Verwaltungspraxis überführt.
Übersteigt der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen Verkehrswert um mindestens 40 %, muss das Finanzamt den niedrigeren Wert zugrunde legen (BFH-Rechtsprechung 2024, bestätigt durch koordinierten Ländererlass).
Wann greift die 40-%-Regel?
Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Ein Einfamilienhaus in einer Kleinstadt in Sachsen. Der Grundsteuerwert laut Bescheid: 320.000 EUR. Ein aktuelles Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen beziffert den Verkehrswert auf 180.000 EUR. Die Abweichung beträgt rund 78 %. Das ist ein klarer Fall.
Aber: Du brauchst ein qualifiziertes Gutachten. Eine Schätzung von Immobilienscout oder ein Vergleichswert von Nachbars Hausverkauf reichen nicht. Ein Gutachten nach § 198 BewG kostet je nach Immobilie zwischen 1.500 und 3.500 EUR. Das klingt nach viel Geld. Rechne aber dagegen: Bei einer Grundsteuer von 800 EUR im Jahr und einer Korrektur um 50 % sparst du 400 EUR jährlich. Das Gutachten hat sich nach vier bis neun Jahren amortisiert, und die Grundsteuer zahlst du jedes Jahr.
Wurde die Grundsteuerreform nicht gerade für verfassungsgemäß erklärt?
Ja. Der BFH hat am 10. Dezember 2025 die Klagen gegen die Reform in zweiter Instanz abgewiesen. Das Bundesmodell verstößt laut BFH nicht gegen das Grundgesetz. Das ist aber kein Widerspruch zur 40-%-Regel. Die Reform als System ist verfassungsgemäß. Einzelne Bewertungen können trotzdem falsch oder unverhältnismäßig hoch sein. Die 40-%-Regel bleibt das individuelle Korrektiv für genau solche Fälle.
Welcher Hebel wann? Eine ehrliche Einordnung
Die fehlerbeseitigende Fortschreibung ist dein Weg, wenn der Bescheid sachliche Fehler enthält: falsche Flächen, falsche Bodenrichtwerte, falsch eingestufte Räume. Du brauchst Nachweise (Grundriss, Vermessung, BORIS-Auszug), aber kein teures Gutachten. Die Korrektur wirkt ab dem nächsten 1. Januar nach Antragstellung.
Die 40-%-Regel greift, wenn der Bescheid technisch korrekt ist, aber der Wert trotzdem absurd hoch liegt. Hier brauchst du ein Sachverständigengutachten und die Bereitschaft, eventuell vor dem Finanzgericht zu streiten. Ehrlich gesagt: Dieser Weg lohnt sich vor allem bei hochbewerteten Immobilien in Gebieten mit stark schwankenden Marktpreisen.
Und manchmal kommen beide zusammen. Wenn der Bescheid falsche Flächen enthält UND der Gesamtwert den Marktwert um mehr als 40 % übersteigt, kannst du beides parallel geltend machen. Die Fortschreibung korrigiert die Sachfehler, das Gutachten sichert die Wertkorrektur ab.
Was Mieter tun können (und was nicht)
Hier wird es für viele erst 2025 oder 2026 relevant, nämlich wenn die neue Grundsteuer erstmals in der Nebenkostenabrechnung auftaucht. Mieter können den Grundsteuerwertbescheid nicht selbst anfechten. Das darf nur der Eigentümer. Aber Mieter haben Rechte.
Du kannst als Mieter Einsicht in die Nebenkostenabrechnung verlangen, inklusive der zugrunde liegenden Steuerbescheide. § 259 BGB gibt dir das Recht auf Belegvorlage. Wenn dir auffällt, dass die Wohnfläche im Bescheid nicht mit deinem Mietvertrag übereinstimmt (z.B. 95 m² im Bescheid, aber nur 78 m² laut Mietvertrag), ist das ein starkes Indiz für einen Fehler.
Tipp
Wenn deine Nebenkostenabrechnung 2025 eine deutlich höhere Grundsteuer ausweist, bitte deinen Vermieter schriftlich um Vorlage des Grundsteuerwertbescheids. Vergleich die dort angegebene Wohnfläche mit der Fläche in deinem Mietvertrag. Bei Abweichungen kannst du den Vermieter auf die fehlerbeseitigende Fortschreibung hinweisen. Das spart ihm Steuern und dir Nebenkosten.
Was Mieter nicht tun können: den Vermieter zwingen, einen Korrekturantrag zu stellen. Du kannst darauf hinweisen, du kannst Belege anfordern, du kannst bei offensichtlichen Fehlern die Nebenkostenabrechnung teilweise beanstanden. Aber die Entscheidung liegt beim Eigentümer. Klar, ein vernünftiger Vermieter wird einen fehlerhaften Bescheid korrigieren lassen, weil er selbst davon profitiert. Aber eine Pflicht dazu gibt es nicht.
Wie viel Grundsteuer ist eigentlich "normal"?
Für die Einordnung hilft ein Blick auf typische Beträge. Ein Einfamilienhaus in einer mittelgroßen Stadt (Bodenrichtwert 150 EUR/m², Grundstücksfläche 500 m², 120 m² Wohnfläche) kommt im Bundesmodell auf einen Grundsteuerwert von grob 150.000 bis 250.000 EUR, je nach Alter und Zustand. Mit einem typischen Hebesatz von 400 bis 600 % ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von rund 300 bis 900 EUR.
Laut dem Statistischen Bundesamt haben deutsche Gemeinden 2024 rund 15,3 Milliarden EUR an Grundsteuer B eingenommen. Für 2026 rechnen Experten durch die Reform mit erheblichen Verschiebungen zwischen einzelnen Immobilientypen, auch wenn die Kommunen aufkommensneutral kalkulieren sollen.
Wenn deine Grundsteuer deutlich über diesen Bereichen liegt, lohnt sich ein genauer Blick auf den Bescheid. Besonders in Städten wie Berlin, Hamburg oder München, wo die Bodenrichtwerte teils bei 1.000 EUR/m² und mehr liegen, können kleine Flächenfehler große Auswirkungen haben. 10 m² zu viel bei 1.000 EUR/m² Bodenrichtwert, das sind 10.000 EUR mehr im Grundsteuerwert.
Jetzt handeln oder abwarten?
Wir empfehlen: nicht abwarten. Und zwar aus einem simplen Grund. Die Korrektur wirkt frühestens ab dem 1. Januar des Jahres, in dem der Antrag eingeht. Wer im Januar 2026 den Antrag stellt, bekommt die Korrektur ab 1. Januar 2026. Wer erst im Juli 2026 aufwacht, bekommt sie trotzdem erst ab 1. Januar 2026 (und nicht ab 2027, solange der Antrag noch im selben Kalenderjahr eingeht). Aber wer bis 2027 wartet, verliert 2026 komplett.
Der erste Schritt kostet nichts: Bescheid rausholen, Wohnfläche nachmessen, Bodenrichtwert auf BORIS prüfen. Wenn du Abweichungen findest, formulierst du ein formloses Schreiben ans Finanzamt. Der Aufwand: ein Samstagnachmittag. Die potenzielle Ersparnis: ein paar hundert Euro im Jahr, jedes Jahr.
