Nießbrauch 2026: Drei Durchrechnungen zeigen, wie die neuen BMF-Vervielfältiger Schenkungsteuer reduzieren
Das BMF-Schreiben vom 21.10.2025 bringt neue Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026. Anhand von drei konkreten Szenarien (Schenkerin mit 55, 65 und 75 Jahren) zeigen wir, wie der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Übertragungswert senkt, wann der 10-Prozent-Bewertungsabschlag zusätzlich greift und warum das Zehn-Jahres-Fenster für gestaffelte Schenkungen gerade jetzt zählt.
WonderFunds Team8 Min. Lesezeit
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Charlotte von WonderFunds
Zwischen 2022 und 2024 ist die durchschnittliche Lebenserwartung in Deutschland erneut leicht gestiegen. Was nach einer netten Meldung vom Statistischen Bundesamt klingt, hat handfeste steuerliche Konsequenzen: Wer eine Immobilie per Schenkung überträgt und sich einen lebenslangen Nießbrauch vorbehält, bekommt ab dem 1. Januar 2026 neue Vervielfältiger. Die hat das BMF am 21. Oktober 2025 veröffentlicht, und sie verändern die Rechenspiele bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer teilweise spürbar.
Wir rechnen heute drei konkrete Szenarien durch, vergleichen Nießbrauch mit Wohnrecht und schauen uns an, warum das Zehn-Jahres-Fenster für gestaffelte Schenkungen gerade jetzt strategisch relevant wird.
Was sich ab 2026 konkret ändert
Das BMF-Schreiben vom 21.10.2025 gibt die aktualisierten Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG bekannt. Basis sind die neuen Sterbetafeln 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes. Die Lebenserwartung einer 60-jährigen Frau liegt jetzt bei 25,19 Jahren (vorher 25,03). Bei Männern gleichen Alters: 21,58 statt 21,34 Jahre.
Klingt nach Marginalien. Aber diese Zahlen fließen direkt in die Vervielfältiger ein, mit denen der Kapitalwert eines Nießbrauchs berechnet wird. Und der Kapitalwert bestimmt, wie viel vom Immobilienwert bei einer Schenkung steuerpflichtig bleibt.
Leicht gestiegene Lebenserwartung = leicht höhere Vervielfältiger = höherer Kapitalwert des Nießbrauchs = niedrigerer steuerpflichtiger Übertragungswert. Im Ergebnis: Die Schenkung wird etwas günstiger.
Die Formel, bevor wir rechnen
Die Berechnung folgt einem klaren Schema: Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger. Der Jahreswert ist der jährliche Nutzungswert des Nießbrauchs (typischerweise die Jahreskaltmiete bei vermieteten Objekten). Der Vervielfältiger kommt aus der BMF-Tabelle und hängt von Alter und Geschlecht ab.
Wichtige Begrenzung nach § 16 BewG: Der Jahreswert darf maximal den Verkehrswert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen. Bei einer Immobilie mit 500.000 EUR Verkehrswert liegt die Obergrenze also bei 26.881 EUR pro Jahr.
Drei Durchrechnungen: 55, 65 und 75 Jahre
Wir nehmen eine vermietete Eigentumswohnung in einer mittelgroßen Stadt, Verkehrswert 450.000 EUR, Jahreskaltmiete 14.400 EUR (1.200 EUR monatlich). Die Schenkung geht an ein Kind (Freibetrag: 400.000 EUR). Der Schenker behält sich einen lebenslangen Nießbrauch vor. Wir rechnen jeweils mit den Vervielfältigern für Frauen nach der neuen BMF-Tabelle 2026.
Hier bleibt reichlich Luft. Der Nießbrauch drückt den steuerpflichtigen Wert so weit runter, dass der Freibetrag locker reicht. Selbst wenn die Immobilie 600.000 EUR wert wäre, käme man bei diesem Alter und dieser Miete auf einen steuerpflichtigen Wert von knapp 386.000 EUR, also immer noch unter dem Freibetrag.
Auch hier: steuerfrei. Aber der Puffer ist geschrumpft. Wäre die Wohnung 700.000 EUR wert (was in München, Frankfurt oder Hamburg für eine 80-qm-Wohnung realistisch ist), läge der steuerpflichtige Wert bei 518.805 EUR. Nach Freibetrag: 118.805 EUR in Steuerklasse I. Das wären rund 13.068 EUR Schenkungsteuer (11 %).
Knapp, aber steuerfrei. Bei einer Immobilie über 535.000 EUR wäre hier allerdings Schenkungsteuer fällig. Der niedrigere Vervielfältiger im Alter bedeutet: Der Nießbrauch drückt weniger ab. Logisch, weil die statistische Restlebenszeit kürzer ist.
Tipp
Wer über 70 ist und eine hochwertige Immobilie übertragen will, sollte den Nießbrauch mit der Zehn-Jahres-Staffelung kombinieren. So lässt sich der Freibetrag mehrfach nutzen. Aber: Das funktioniert nur, wenn man früh genug anfängt. Mit 75 und einer erwarteten Reform im Raum wird die Zeit knapp.
Vergleich zu den 2025er-Vervielfältigern: Wie groß ist der Effekt?
Ehrlich gesagt: überschaubar. Die Vervielfältiger sind nur minimal gestiegen. Bei einer 65-jährigen Frau lag der Wert 2025 bei etwa 12,42, jetzt bei 12,583. Bei einem Jahreswert von 14.400 EUR macht das einen Unterschied von rund 2.347 EUR im Kapitalwert.
Keine Sensation, aber in Grenzfällen kann genau das den Unterschied machen. Wer mit seinem steuerpflichtigen Wert knapp über dem Freibetrag liegt, spart durch die neuen Tabellen real Steuern.
Nießbrauch vs. Wohnrecht: Mehr als ein sprachlicher Unterschied
Viele verwechseln Nießbrauch und Wohnrecht oder halten sie für austauschbar. Das sind sie nicht, weder rechtlich noch steuerlich.
Nießbrauch bedeutet: Du darfst die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Du trägst typischerweise die laufenden Kosten (Instandhaltung, Versicherung). Der Kapitalwert liegt oft bei 60 bis 80 % des Immobilienwerts, je nach Alter.
Wohnrecht bedeutet: Du darfst die Immobilie selbst bewohnen. Punkt. Keine Vermietung, keine Mieteinnahmen. Der Jahreswert ist niedriger, weil nur die ersparte Miete angesetzt wird, und der Kapitalwert entsprechend geringer.
Steuerlich heißt das: Der Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Übertragungswert stärker als das Wohnrecht, weil sein Jahreswert und damit der Kapitalwert höher ausfallen. Wer also primär Schenkungsteuer sparen will, fährt mit dem Nießbrauch besser.
Aber (und das wird gern verschwiegen): Mieteinnahmen aus dem Nießbrauch sind einkommensteuerpflichtig. Das Wohnrecht hingegen erzeugt keine laufende Steuerlast. Wer die Immobilie ohnehin selbst bewohnt und keine Vermietung plant, für den kann das Wohnrecht die simplere Lösung sein.
Rechenbeispiel: Der Unterschied in Euro
Nehmen wir unsere 450.000-EUR-Wohnung und eine 65-jährige Schenkerin:
Nießbrauch
Wohnrecht
Jahreswert
14.400 EUR (Marktmiete)
ca. 10.800 EUR (ersparte Miete, oft 70-80 % der Marktmiete)
Vervielfältiger
12,583
12,583
Kapitalwert
181.195 EUR
135.896 EUR
Steuerpflichtiger Wert
268.805 EUR
314.104 EUR
Differenz: rund 45.000 EUR. Das kann in Steuerklasse I schnell 4.000 bis 5.000 EUR Steuer bedeuten, in ungünstigeren Steuerklassen deutlich mehr.
Der 10-Prozent-Bewertungsabschlag bei vermieteten Immobilien
Ein Detail, das in vielen Nießbrauch-Ratgebern untergeht: Für vermietete Wohnimmobilien gibt es nach § 13d ErbStG einen Bewertungsabschlag von 10 %. Das heißt, der steuerliche Wert der Immobilie wird um 10 % reduziert, bevor der Nießbrauch abgezogen wird.
Ohne den 10-%-Abschlag wären es 268.805 EUR gewesen. Der Abschlag bringt also nochmal 45.000 EUR weniger in der Bemessungsgrundlage.
Voraussetzung: Die Immobilie muss zu Wohnzwecken vermietet sein. Eigengenutzte Immobilien oder gewerblich vermietete Objekte fallen raus.
Tipp
Der 10-%-Bewertungsabschlag und der Nießbrauch sind kombinierbar. Bei vermieteten Wohnimmobilien lohnt es sich, beide Hebel zusammen zu denken. Gerade bei Immobilien zwischen 500.000 und 700.000 EUR kann die Kombination darüber entscheiden, ob Schenkungsteuer anfällt oder nicht.
Das Zehn-Jahres-Fenster und die politische Uhr
Der Freibetrag bei Schenkungen (400.000 EUR pro Kind, 500.000 EUR pro Ehepartner) erneuert sich alle zehn Jahre. Wer also 2026 schenkt, kann 2036 erneut den vollen Freibetrag nutzen. Diese Staffelung ist besonders bei Immobilienportfolios ein starkes Werkzeug.
Und hier kommt die politische Komponente: Die Diskussion um eine Erbschaftsteuerreform läuft. Das SPD-Konzept „FairErben" und eine mögliche Verfassungsgerichtsentscheidung stehen im Raum. Ob und wann sich die Freibeträge, Steuersätze oder Bewertungsregeln ändern, weiß heute niemand sicher. Aber wer jetzt handelt, sichert sich die aktuellen Konditionen.
Konkretes Beispiel: Eine 55-jährige Mutter überträgt 2026 eine Wohnung (450.000 EUR) an ihre Tochter mit Nießbrauchvorbehalt. Steuerfrei. 2036, mit 65, überträgt sie eine zweite Wohnung (500.000 EUR). Mit dem dann geltenden Vervielfältiger (wahrscheinlich ähnlich den heutigen 12,583) und dem erneuten Freibetrag: wieder steuerfrei oder mit minimaler Steuerlast.
Ohne Staffelung hätte die Tochter bei einer Gesamtübertragung von 950.000 EUR deutlich Steuer gezahlt.
Der Sachwertfaktor: Warum der Immobilienwert selbst steigt
Ein Punkt, der in der reinen Nießbrauch-Diskussion oft zu kurz kommt: Die Vervielfältiger sind nur die halbe Gleichung. Die andere Hälfte ist der Verkehrswert der Immobilie, und der wird seit 2023 nach neuen Regeln ermittelt.
Die Sachwertfaktoren, die für die steuerliche Bewertung herangezogen werden, haben in vielen Regionen dazu geführt, dass Immobilien steuerlich höher bewertet werden als noch vor wenigen Jahren. Eine Wohnung, die 2020 steuerlich bei 350.000 EUR lag, kann 2026 bei 450.000 oder 500.000 EUR liegen, auch wenn sich am Marktpreis wenig geändert hat.
Das bedeutet: Die leicht gestiegenen Vervielfältiger beim Nießbrauch gleichen den Anstieg der Immobilienbewertung bei weitem nicht aus. Wer sich auf die neue BMF-Tabelle allein verlässt und den Sachwertfaktor ignoriert, rechnet sich arm.
Wann du handeln solltest (und wann nicht)
Ehrlich gesagt, das Thema Nießbrauch klingt trocken. Ist es auch. Aber es ist einer der wenigen legalen Hebel, mit denen sich bei Immobilienübertragungen wirklich Steuern sparen lassen. Und die Berechnungen sind kein Hexenwerk, ein Nießbrauch-Rechner liefert die Zahlen in Sekunden.
Handeln lohnt sich vor allem, wenn:
du eine oder mehrere Immobilien im Wert über 400.000 EUR hast
du zwischen 50 und 70 bist (dann sind die Vervielfältiger hoch genug, um echte Wirkung zu erzielen)
du die Immobilie ohnehin an deine Kinder weitergeben willst
du die Mieteinnahmen oder das Wohnrecht behalten möchtest
Abwarten ist sinnvoll, wenn:
der Immobilienwert unter dem Freibetrag liegt (dann brauchst du keinen Nießbrauch, um steuerfrei zu schenken)
du unsicher bist, ob du die Immobilie wirklich abgeben willst (eine Schenkung mit Nießbrauch ist schwer rückgängig zu machen)
deine gesundheitliche Situation eine Beratung zur tatsächlichen Lebenserwartung vs. statistischer Lebenserwartung nahelegt
Ein Hinweis, der uns wichtig ist: Steuerliche Gestaltungen wie der Nießbrauch bei Immobilienübertragungen sind komplex. Unsere Rechenbeispiele sind vereinfacht und ersetzen keine individuelle Beratung durch eine Steuerberaterin oder einen Fachanwalt für Erbrecht. Wer sechsstellige Werte überträgt, sollte die paar hundert Euro für professionelle Beratung investieren. Das spart am Ende fast immer mehr, als es kostet.
