Erbschaftsteuer auf Immobilien 2026: Was drei typische Familienkonstellationen wirklich zahlen
Eingefrorene Freibeträge, gestiegene Verkehrswerte, neue Bewertungsregeln: Anhand konkreter Rechenbeispiele zeigen wir, wo Familien, Eltern-Kind-Paare und unverheiratete Partner in die Steuerpflicht rutschen, und welche legalen Gestaltungsmittel das verhindern.
WonderFunds Team9 Min. Lesezeit
Teilen
Deine Daten sind sicher. Keine Bankverbindung nötig.Mehr erfahren →
Ein Ehepaar in einer mittelgroßen Stadt wie Darmstadt kauft 2012 ein Reihenhaus für 280.000 Euro. Heute liegt der Verkehrswert bei rund 480.000 Euro. Stirbt ein Partner, steht der andere plötzlich vor einer Erbschaftsteuerforderung, obwohl sich am Haus nichts geändert hat. Der Grund: Die Freibeträge für Erbschaften sind seit 2009 eingefroren, während die Immobilienbewertung durch das Finanzamt seit 2023 deutlich nach oben korrigiert wurde. Zwischen diesen beiden Zahlen klafft eine Lücke, die jedes Jahr größer wird.
Wir haben uns die konkreten Zahlen angeschaut und durchgerechnet, was das für drei typische Familienkonstellationen bedeutet, welche legalen Gestaltungsmittel es gibt und warum unverheiratete Paare besonders aufpassen müssen.
Freibeträge eingefroren, Immobilienwerte nicht
Die persönlichen Freibeträge bei der Erbschaftsteuer sind seit der Reform 2009 unverändert: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel. Klingt erstmal nach viel. Aber 2009 kostete ein durchschnittliches Einfamilienhaus in einer westdeutschen Großstadt rund 250.000 bis 300.000 Euro. Heute liegt derselbe Haustyp oft bei 450.000 bis 600.000 Euro.
Das Problem: Die Finanzämter bewerten Immobilien seit 2023 nach dem sogenannten Sachwert- oder Ertragswertverfahren mit aktualisierten Parametern. Viele Häuser werden jetzt 30 bis 50 Prozent höher bewertet als noch vor wenigen Jahren. Ein Haus, das das Finanzamt 2020 noch mit 350.000 Euro angesetzt hat, kann heute bei 430.000 Euro oder mehr landen. Für ein Kind mit 400.000 Euro Freibetrag ist das der Unterschied zwischen steuerfrei und steuerpflichtig.
Die Inflation hat die Kaufkraft dieser Freibeträge zusätzlich ausgehöhlt. Real betrachtet sind die 400.000 Euro von 2009 heute nur noch etwa 310.000 Euro wert. Und eine Anpassung? Steht seit Jahren aus. Politisch will niemand als Erbschaftsteuer-Senker dastehen, also passiert: nichts.
Rechenbeispiel 1: Ehepaar mit Eigenheim in einer Mittelstadt
Nehmen wir Petra und Klaus, verheiratet, Eigenheim in Mainz. Klaus stirbt 2026. Das Haus wird vom Finanzamt mit 520.000 Euro bewertet. Dazu kommen 80.000 Euro auf dem Gemeinschaftskonto und eine Lebensversicherung über 60.000 Euro. Gesamtnachlass: 660.000 Euro.
Petra bekommt als Ehegattin 500.000 Euro Freibetrag. Dazu kommt der Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro (abhängig von Petras Alter und Rentenansprüchen, hier vereinfacht). Auf den ersten Blick scheint alles unter dem Freibetrag zu liegen.
Aber: Der Versorgungsfreibetrag wird um eigene Versorgungsbezüge (Witwenrente, betriebliche Altersversorgung) gekürzt. Bekommt Petra eine Witwenrente von 1.200 Euro monatlich, reduziert sich der Versorgungsfreibetrag erheblich. Plötzlich sind 60.000 bis 80.000 Euro steuerpflichtig, bei Steuerklasse I mit . Das sind gut 4.200 Euro Erbschaftsteuer. Nicht dramatisch, aber eben auch nicht null, wie viele Paare erwarten.
Petra könnte die Steuer komplett vermeiden, wenn sie das Familienheim selbst bewohnt und mindestens zehn Jahre darin wohnen bleibt. Dann ist das Haus unabhängig vom Wert steuerfrei. Aber Vorsicht: Zieht sie vorher aus (und kann keinen zwingenden Grund wie Pflegebedürftigkeit nachweisen), wird die Steuer rückwirkend fällig.
Rechenbeispiel 2: Eltern schenken dem Kind eine Eigentumswohnung
Familie Yilmaz in Nürnberg. Die Eltern besitzen eine vermietete Eigentumswohnung, Verkehrswert laut Finanzamt: 380.000 Euro. Tochter Leyla soll die Wohnung bekommen. Pro Elternteil hat Leyla 400.000 Euro Freibetrag, also insgesamt 800.000 Euro, wenn beide Eltern zu gleichen Teilen Eigentümer sind.
Jetzt die Falle: Leyla hat vor acht Jahren schon 80.000 Euro als Geldgeschenk von der Mutter bekommen. Schenkungen an dieselbe Person werden innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. 342.000 plus 80.000 ergibt 422.000 Euro. Abzüglich 400.000 Euro Freibetrag bleiben 22.000 Euro steuerpflichtig, bei 11 Prozent (Steuerklasse I, Wert über 300.000 Euro nach Freibetrag? Nein, bei 22.000 Euro sind es 7 Prozent) also rund 1.540 Euro.
Zehn-Jahres-Frist bei Schenkungen: Alle Zuwendungen desselben Schenkers an dieselbe Person werden innerhalb eines rollierenden Zehn-Jahres-Zeitraums addiert. Ein Geschenk von 2018 fällt 2028 aus der Berechnung. Wer plant, wartet also die Frist ab oder verteilt größere Übertragungen auf mehrere Dekaden.
Hätte die Mutter zwei Jahre gewartet, wäre das Geldgeschenk aus der Zehn-Jahres-Frist gefallen und die Wohnung komplett steuerfrei übertragen worden. 1.540 Euro sind kein Vermögen, aber sie zeigen, wie wichtig der Zeitpunkt ist.
Rechenbeispiel 3: Die Falle für unverheiratete Paare
Hier wird es richtig teuer. Jens und Marco leben seit 15 Jahren zusammen in einer gemeinsamen Wohnung in Leipzig. Nicht verheiratet, keine eingetragene Lebenspartnerschaft. Jens stirbt, Marco erbt die gemeinsame Eigentumswohnung (Verkehrswert: 310.000 Euro) und 40.000 Euro auf dem Konto. Gesamtnachlass: 350.000 Euro.
Das ist kein Tippfehler. Fast 100.000 Euro Steuer auf eine Wohnung und ein bisschen Erspartes. Marco bekommt weder die Familienheim-Befreiung (gilt nur für Ehegatten und Kinder), noch den erhöhten Freibetrag von 500.000 Euro. Er wird steuerlich behandelt wie ein Fremder.
Und das Gemeine daran: Viele Paare wissen das nicht. Sie leben jahrzehntelang zusammen, kaufen gemeinsam Immobilien und gehen davon aus, dass das irgendwie geregelt ist. Ist es aber nicht. Das deutsche Erbschaftsteuerrecht kennt keine Kategorie "langjähriger Lebenspartner". Entweder du heiratest, gehst eine eingetragene Lebenspartnerschaft ein, oder du zahlst Steuerklasse III.
Tipp
Für unverheiratete Paare gibt es wenig Gestaltungsspielraum außer der Eheschließung oder eingetragenen Lebenspartnerschaft. Alternativ kann eine Risiko-Lebensversicherung auf Gegenseitigkeit die Steuerlast zumindest teilweise abfedern, weil die Versicherungssumme zwar auch der Erbschaftsteuer unterliegt, aber die Liquidität schafft, die Steuer überhaupt bezahlen zu können. Ohne Liquidität müsste Marco im schlimmsten Fall die Wohnung verkaufen, um die Steuer zu zahlen.
Die Grundsteuerreform 2026 verschärft das Problem
Als ob die Erbschaftsteuer nicht reichen würde, kommt ein zweiter Faktor dazu. Die Grundsteuerreform, die seit Januar 2025 gilt, hat in vielen Kommunen zu Erhöhungen von 15 bis 35 Prozent bei der laufenden Grundsteuer geführt. Besonders in Städten wie Berlin, München und Frankfurt.
Für Erben bedeutet das eine doppelte Belastung: Erst die einmalige Erbschaftsteuer auf den gestiegenen Verkehrswert, dann die dauerhaft höhere Grundsteuer auf genau dieselbe Immobilie. Wer ein Haus erbt und es behalten will (vielleicht weil die eigene Kindheit darin stattfand), muss beides stemmen können.
Ein konkretes Szenario: Anna erbt das Elternhaus in einem Vorort von Stuttgart, Verkehrswert 550.000 Euro. Freibetrag als Kind: 400.000 Euro. Steuerpflichtiger Erwerb: 150.000 Euro. Steuersatz Klasse I bei 150.000 Euro: 11 Prozent. Erbschaftsteuer: 16.500 Euro. Dazu kommt die neue Grundsteuer, die für dieses Haus jetzt 1.800 Euro pro Jahr statt vorher 1.200 Euro beträgt. Das sind 600 Euro Mehrbelastung jährlich, die aus dem laufenden Einkommen bezahlt werden müssen.
Ehrlich gesagt: Dieser Teil ist trocken, aber er trifft Familien ganz real. Besonders wenn das Erbe vor allem aus der Immobilie besteht und wenig liquides Vermögen dabei ist.
Legale Gestaltung: Drei Hebel, die tatsächlich funktionieren
Beispiel: Mutter und Vater übertragen ihrer Tochter mit 30 Jahren einen Anteil an der Immobilie im Wert von 400.000 Euro (Freibetrag Mutter) und 400.000 Euro (Freibetrag Vater). Mit 40 folgt die nächste Tranche. Über zwei Zyklen können Eltern 1,6 Millionen Euro steuerfrei an ein Kind übertragen. Das ist kein Schlupfloch, sondern geltendes Recht.
Der Haken: Du musst früh genug anfangen. Und du musst die Schenkung tatsächlich durchführen, also den Grundbucheintrag ändern. Eine mündliche Zusage reicht nicht.
Aber es gibt Fallstricke. Steht das Haus teilweise leer oder wird ein Teil vermietet, gilt die Befreiung nur für den selbstgenutzten Teil. Und "zwingende Gründe" für einen vorzeitigen Auszug sind eng definiert: Pflegestufe ja, Jobwechsel in eine andere Stadt nein.
Klingt kompliziert? Ist es auch. Aber bei großen Vermögen kann das Hunderttausende Euro sparen. Beispiel: Ein Ehepaar mit einem gemeinsamen Vermögen von 2 Millionen Euro (davon 1,5 Millionen beim Ehemann) wechselt in die Gütertrennung. Der Zugewinnausgleich beträgt rund 750.000 Euro und wird steuerfrei übertragen. Anschließend kann wieder in die Zugewinngemeinschaft gewechselt werden. Das Ganze erfordert einen Notar und idealerweise einen Fachanwalt für Erbrecht, kostet also ein paar tausend Euro, spart aber ein Vielfaches.
Die reale Steuerlücke 2026: Ein Eigenheim, das 2009 mit 280.000 Euro bewertet wurde, liegt heute oft bei 480.000 Euro oder mehr. Der Kinderfreibetrag von 400.000 Euro deckt diese Wertsteigerung nicht mehr ab. Die reale Lücke beträgt für viele Familien 80.000 bis 150.000 Euro, was bei Steuerklasse I zwischen 5.600 und 16.500 Euro Erbschaftsteuer bedeutet.
Was sich jetzt konkret lohnt
Die Kombination aus eingefrorenen Freibeträgen, gestiegenen Immobilienwerten und der neuen Grundsteuer trifft Familien, die sich bisher nie mit Erbschaftsteuer beschäftigen mussten. Ein Haus in einer deutschen Mittelstadt reicht heute aus, um Freibeträge zu sprengen.
Drei Dinge, die du konkret tun kannst: Erstens, lass den Verkehrswert deiner Immobilie einschätzen, am besten durch ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen, das die Finanzamtbewertung senken kann. Zweitens, prüfe ob Schenkungen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist sinnvoll sind, besonders wenn Eltern über 60 sind und Immobilienwerte weiter steigen. Drittens, und das ist vielleicht der dringendste Punkt: Wenn du in einer nichtehelichen Partnerschaft lebst und Immobilienbesitz im Spiel ist, rechne die Steuerklasse III durch. 99.000 Euro Erbschaftsteuer sind kein theoretisches Szenario, sondern Realität bei einer 310.000-Euro-Wohnung.
Ob die Politik die Freibeträge irgendwann anpasst, wissen wir nicht. Aber wir wissen, dass die aktuellen Regeln stehen, und dass sich mit etwas Planung fünfstellige Beträge sparen lassen. Langweiliges Thema, konkretes Geld.
