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Kaufen oder Mieten 2026? Fünf Stadttypen, echte Zahlen, ein Kauf-Miete-Rechner
Von Chemnitz bis München: Dieser Artikel rechnet den Break-even für fünf deutsche Stadttypen durch, mit aktuellen Quadratmeterpreisen, Grunderwerbsteuer je Bundesland und dem entscheidenden Einfluss der Eigenkapitalquote auf die monatliche Rate.
WonderFunds Team9 Min. Lesezeit
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Letztes Jahr hat eine Freundin aus Bremen mich angerufen, völlig aufgelöst. Sie hatte eine 70-Quadratmeter-Wohnung besichtigt, Kaufpreis 203.000 Euro. Ihre Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung: 680 Euro, Tendenz steigend. "Soll ich kaufen?" Meine Antwort war unbefriedigend: Kommt drauf an. Auf dein Eigenkapital, auf die Stadt, auf den Zinssatz, auf die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland, auf dein Gehalt. Was sie gebraucht hätte, war kein Bauchgefühl, sondern eine Rechnung.
Genau diese Rechnung machen wir jetzt. Für fünf Stadttypen, mit echten Zahlen von 2026.
Der Markt nach der Korrektur: Was ist passiert?
Zwischen 2022 und 2024 sind die Immobilienpreise in Deutschland spürbar gefallen. Die Zinsen schossen von unter 1 % auf über 4 %, die Nachfrage brach ein, und wer 2021 zum Höchststand gekauft hatte, saß auf Buchverlusten. Diese Phase ist vorbei. Dr. Klein erwartet für 2026 im gesamtdeutschen Durchschnitt eine Preissteigerung von etwa 3 %, wobei die Dynamik regional extrem unterschiedlich ausfällt.
Die Topzinsen für zehnjährige Darlehen liegen aktuell zwischen 3,3 % und 3,9 %. Geopolitische Entwicklungen haben die Bauzinsen zeitweise bis an die 4-Prozent-Marke getrieben. Das klingt erstmal nach viel, besonders für alle, die sich an die 0,8 % von 2021 erinnern. Aber der historische Durchschnitt der letzten 30 Jahre liegt bei rund 4,5 %. Wir sind also nicht in einer Hochzinsphase, sondern in einer normalisierten.
Gleichzeitig passiert etwas auf der Mietseite, das die Rechnung komplett verschiebt.
Mieten steigen schneller als Zinsen kosten
Die Neuvertragsmieten sind im vierten Quartal 2025 bundesweit um 4,1 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In Köln waren es +7,6 %, in Leipzig +5,9 %, in Hamburg +5,4 %. Das sind keine Ausreißer, sondern ein struktureller Trend: Der Neubaubedarf liegt bei rund 372.000 Wohnungen jährlich, gebaut werden aber nur geschätzte 235.000. Die Baugenehmigungen von 2023 und 2024 waren so niedrig, dass diese Lücke in den nächsten Jahren eher größer als kleiner wird.
Was bedeutet das konkret? Wer heute 900 Euro Kaltmiete in Hamburg zahlt und 5 % jährliche Steigerung annimmt, zahlt in zehn Jahren 1.466 Euro. In zwanzig Jahren: 2.389 Euro. Miete ist halt keine fixe Größe, auch wenn sich das so anfühlt.
Mietsteigerung bei Neuvertragsmieten (Q4 2025)
4,1 %
Fünf Stadttypen, fünf verschiedene Antworten
Pauschal "kaufen" oder "mieten" zu sagen ist ungefähr so hilfreich wie "kommt auf das Wetter an". Die Antwort hängt vom konkreten Markt ab. Wir rechnen für fünf Stadttypen eine 70-Quadratmeter-Wohnung durch, jeweils mit den aktuellen Durchschnittspreisen und Mietrenditen.
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Chemnitz: Der günstigste Einstieg
Chemnitz ist eine der günstigsten Großstädte Deutschlands. Der Quadratmeterpreis liegt bei rund 1.200 Euro, eine 70-m²-Wohnung kostet also etwa 84.000 Euro. Die Kaltmiete für Vergleichbares: circa 420 Euro monatlich. Die Mietrendite liegt hier bei rund 5,5 bis 6 %.
Grunderwerbsteuer in Sachsen: 5,5 %. Das sind 4.620 Euro. Notar und Grundbuch kommen auf etwa 1.680 Euro. Gesamte Kaufnebenkosten: rund 6.300 Euro.
Die Rechnung bei 20 % Eigenkapital (16.800 Euro):
Finanzierungssumme 67.200 Euro, bei 3,5 % Effektivzins und 2 % Anfangstilgung ergibt das eine monatliche Rate von circa 308 Euro. Das ist weniger als die Miete. Vom ersten Monat an.
Der Break-even (also ab wann sich der Kauf inklusive Nebenkosten gegenüber der Miete rechnet) liegt hier bei etwa 4 bis 5 Jahren. Chemnitz ist für Kapitalanleger mit wenig Budget extrem interessant.
Grunderwerbsteuer Sachsen: 5,5 % = 11.495 Euro. Gesamte Nebenkosten: rund 16.500 Euro.
Bei 20 % Eigenkapital (41.800 Euro):
Finanzierung 167.200 Euro, Rate bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung: circa 766 Euro monatlich. Das liegt über der aktuellen Miete. Aber: Bei 5,9 % Mietsteigerung jährlich holt die Miete die Rate in etwa 3 Jahren ein.
Break-even-Horizont: 7 bis 9 Jahre bei 20 % Eigenkapital. Bei 10 % Eigenkapital verschiebt sich das auf 10 bis 12 Jahre, weil die höhere Finanzierungssumme die monatliche Belastung nach oben drückt.
Grunderwerbsteuer in Bremen: 5,0 %. Das sind 10.161 Euro. Gesamtnebenkosten: circa 14.800 Euro.
Bei 20 % Eigenkapital (40.642 Euro):
Finanzierung 162.568 Euro, monatliche Rate: rund 745 Euro. Der Break-even liegt bei 8 bis 10 Jahren.
Bremen ist ein typischer "langweiliger" Markt. Keine spektakulären Wertsteigerungen, aber auch kein Absturzrisiko. Für Eigennutzer, die zehn Jahre oder länger bleiben wollen, rechnet sich der Kauf hier solide.
Köln: Teuer, aber mit Mietdruck
Köln liegt preislich bei rund 4.200 Euro pro Quadratmeter. Die 70-m²-Wohnung kostet 294.000 Euro. Kaltmiete: circa 850 Euro. Mietsteigerung zuletzt +7,6 %, die höchste unter den großen deutschen Städten.
Grunderwerbsteuer in NRW: 6,5 %. Das ist der Höchstsatz in Deutschland. Bei 294.000 Euro sind das 19.110 Euro. Gesamtnebenkosten: rund 25.500 Euro. Autsch.
Bei 20 % Eigenkapital (58.800 Euro):
Finanzierung 235.200 Euro, monatliche Rate: circa 1.078 Euro. Das liegt deutlich über der aktuellen Miete. Aber bei 6 % jährlicher Mietsteigerung (konservativ unter dem aktuellen Tempo) erreicht die Miete die Rate in etwa 4 Jahren.
Break-even: 9 bis 12 Jahre. Der hohe Grunderwerbsteuersatz in NRW ist ein echter Nachteil. Wer die gleiche Wohnung in Bayern kaufen würde, hätte fast 9.000 Euro weniger Nebenkosten.
Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 %. Das sind "nur" 18.375 Euro, und trotzdem der niedrigste Steuersatz bundesweit. Gesamtnebenkosten: rund 26.600 Euro.
Bei 20 % Eigenkapital (105.000 Euro):
Finanzierung 420.000 Euro, monatliche Rate: etwa 1.925 Euro. Das ist 575 Euro mehr als die Miete. Pro Monat.
Break-even-Horizont: 14 bis 18 Jahre. Und das setzt voraus, dass die Immobilie weiter im Wert steigt. Bei 10 % Eigenkapital (52.500 Euro) verschiebt sich der Break-even auf über 20 Jahre, und die monatliche Rate klettert auf fast 2.200 Euro.
München ist für Eigennutzer mit normalem Einkommen eigentlich kein Kaufmarkt. Das ist keine Meinung, sondern Mathematik.
Tipp
Beim Vergleich von Kaufen vs. Mieten vergessen viele die Instandhaltungskosten. Rechne als Eigentümer mit 1 bis 1,5 % des Kaufpreises pro Jahr. Bei einer 300.000-Euro-Wohnung sind das 250 bis 375 Euro monatlich, die du zum Kredit addieren musst.
Der Grunderwerbsteuer-Faktor: Bis zu 3 % Unterschied
Die Grunderwerbsteuer wird oft als Nebensächlichkeit abgetan. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro macht der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) genau 9.000 Euro aus. Das ist Geld, das du sofort beim Kauf verlierst und das erstmal wieder reingeholt werden muss.
Hier die aktuellen Sätze für die relevanten Bundesländer:
Bundesland
Satz
Bei 300.000 €
Bayern
3,5 %
10.500 €
Sachsen
5,5 %
16.500 €
Bremen
5,0 %
15.000 €
NRW
6,5 %
19.500 €
Brandenburg
6,5 %
19.500 €
Hamburg
5,5 %
16.500 €
Die Steuer beeinflusst den Break-even direkt. Bei gleicher Wohnung und gleichem Zins verschiebt ein um 3 Prozentpunkte höherer Steuersatz den Break-even um 1,5 bis 2 Jahre nach hinten.
Was die Eigenkapitalquote mit dem Break-even macht
Das eigentliche Problem beim Immobilienkauf 2026 sind nicht die Zinsen. Es ist das Eigenkapital. Seit 1980 hat sich der erforderliche Eigenkapitalanteil in deutschen Städten nahezu verdoppelt. Banken erwarten heute mindestens 20 %, besser 30 %, als Eigenanteil. Wer weniger mitbringt, zahlt Zinsaufschläge.
Wir haben die Break-even-Zeiträume für Leipzig (als typische B-Stadt) bei verschiedenen Eigenkapitalquoten berechnet:
Eigenkapital
Finanzierungssumme
Monatliche Rate
Break-even
30 % (62.700 €)
146.300 €
671 €
5 bis 7 Jahre
20 % (41.800 €)
167.200 €
766 €
7 bis 9 Jahre
10 % (20.900 €)
188.100 €
892 €
10 bis 12 Jahre
Der Unterschied zwischen 10 % und 30 % Eigenkapital beträgt fast fünf Jahre im Break-even. Das ist kein Detail, das ist die zentrale Variable der gesamten Entscheidung.
Und ehrlich: Die wenigsten haben mit Mitte 30 mal eben 63.000 Euro auf dem Konto liegen. Das ist die Realität, über die kaum jemand spricht, wenn "Kaufen ist günstiger als Mieten" proklamiert wird.
Indexmieten und die Reform 2026
Ein Punkt, der oft untergeht: Wer einen Indexmietvertrag hat, ist besonders betroffen. Indexmietverträge stehen 2026 im Fokus des Gesetzgebers, weil die Kopplung an den Verbraucherpreisindex in den Inflationsjahren 2022 und 2023 zu Mietsprüngen von teils 10 % geführt hat.
Ob hier eine Deckelung kommt, ist politisch umstritten. Für die Kauf-Miete-Entscheidung ist das relevant: Wer einen Indexmietvertrag hat und mit weiter steigender Inflation rechnet, hat ein zusätzliches Argument pro Kauf. Wer einen klassischen Staffelmietvertrag hat, kann zumindest für die nächsten Jahre kalkulieren.
Wann Mieten die bessere Wahl bleibt
Kaufen ist nicht immer besser. In diesen Szenarien bist du als Mieter besser dran:
Du bleibst weniger als 8 Jahre. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, eventuell Makler) betragen 8 bis 12 % des Kaufpreises. Das musst du erstmal über Wertsteigerung und eingesparte Miete reinholen.
Du hast weniger als 15 % Eigenkapital. Unter 15 % zahlst du deutliche Zinsaufschläge. Die monatliche Rate wird so hoch, dass du dir nebenbei kaum noch etwas aufbauen kannst. Ein ETF-Sparplan mit 500 Euro monatlich kann über 20 Jahre mehr Vermögen aufbauen als eine Immobilie, die du mit 5 % Eigenkapital finanzierst.
Du lebst in München, Frankfurt oder Stuttgart. In Märkten mit Quadratmeterpreisen über 5.000 Euro und Mietrenditen unter 3 % ist der Break-even so weit in der Zukunft, dass die Unsicherheit die Rechnung dominiert.
Tipp
Bevor du dich zwischen Kaufen und Mieten entscheidest, rechne deine persönliche "Mietrendite auf Eigenkapital" aus: Nimm dein verfügbares Eigenkapital und vergleiche, was es dir als Kaufkostenersparnis (eingesparte Miete minus Kreditrate minus Instandhaltung) bringt im Vergleich zu einer Anlage in einen breit gestreuten ETF mit historisch 7 % Rendite. Die Rechnung überrascht viele.
Was wir aus den Zahlen mitnehmen
Die Faustregel "Kaufen ist immer besser" war schon immer falsch, und "Mieten ist immer billiger" stimmt 2026 in vielen Regionen auch nicht mehr. Die Antwort steckt in der Kombination aus fünf Variablen: Quadratmeterpreis, lokale Mietentwicklung, Grunderwerbsteuer, Eigenkapitalquote und geplante Haltedauer.
In Chemnitz und Leipzig rechnet sich der Kauf schon nach wenigen Jahren. In Bremen und Köln braucht es einen langen Atem und ordentlich Eigenkapital. Und in München rechnet es sich für die meisten Normalverdiener schlicht nicht, egal wie man die Zahlen dreht.
Die gute Nachricht: Du musst dich nicht auf eine Faustregel verlassen. Du kannst rechnen. Und wer seine echten monatlichen Ausgaben kennt (Miete, Nebenkosten, Sparrate, Rücklagen), kann diese Entscheidung auf einer soliden Grundlage treffen. Ohne Bauchgefühl, ohne Makler-Optimismus, ohne Angst.
